Дискуссия «Как жилые районы вписываются в полотно города» состоялась в пространстве профессиональных коммуникаций Artplay Portal. В ней приняла участие начальник отдела инвестиционного анализа и стратегических исследований ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» Ольга Менделенко. Она рассказала об особенностях оценки коммерческой и бюджетной эффективности при создании жилой застройки.

В своем выступлении эксперт пояснила, что для реализации градостроительных решений необходима прогнозная оценка их экономической эффективности, цель которой – одновременно обеспечить и бюджетную самодостаточность территории в долгосрочной перспективе, и приемлемый уровень доходности инвестора. Поэтому при формировании жилых районов крайне важно определить градостроительные параметры таким образом, чтобы обеспечить баланс доходов и расходов как бюджета, так и инвестора.

Именно на решение этой задачи направлена методика оценки экономической эффективности мероприятий комплексного развития территорий, разработанная Градпланом в 2017 году по поручению Москомархитектуры. Методика рекомендована к применению в регионах России «Стандартом комплексного развития территорий», разработанного ДОМ.РФ при содействии Минстроя России.

С точки зрения частного инвестора, в состав расходов включаются затраты, связанные со строительством объектов и развитием городской среды. Это значительное количество расходов, связанных с подготовкой территории к строительству, строительно-монтажными работами, развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, эксплуатационными расходами и так далее.  Доходы инвестора включают в себя поступления от продажи объектов недвижимости либо ее эксплуатации. На основании доходов и расходов определяются экономические показатели, которые оценивают эффективность вхождения инвестора в проект. Соответственно, разрабатывая градостроительные решения, надо постоянно проверять их на предмет соотношения затрат и доходов от реализации проекта.

«Последствия для бюджетной системы рассматриваются в долгосрочной перспективе, и главным образом влияние на показатели бюджетной эффективности оказывают ежегодные расходы и доходы бюджета от эксплуатации городской среды. Каждое место проживания – это дополнительная финансовая нагрузка на бюджетную систему, а место приложения труда генерирует положительные бюджетные потоки», – подчеркнула Ольга Менделенко.

При создании исключительно жилой застройки не будет бюджетной самодостаточности территории или экономической эффективности с точки зрения бюджетных инвестиций в долгосрочной перспективе. Картина меняется при перераспределении технико-экономических показателей в сторону создания мест приложения труда – в этом случае появляется бюджетный баланс.

По словам спикера, оптимальная пропорция мест приложения труда и мест проживания с учетом сложившейся и планируемой застройки обеспечит и бюджетную, и инвестиционную окупаемость проекта, что является залогом устойчивого социально-экономического развития территории.