В Красноярске со 2 по 4 марта проходил Красноярский экономический форум «Сибирь: экономика будущего». На экспертной дискуссии 4 марта, посвященной новым подходам к пространственному развитию, заместитель директора по научной работе ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» Николай Кикава представил доклад об экономической оценке проектов комплексного развития территорий (КРТ).
«Успех реализации таких масштабных проектов напрямую зависит от их финансовой реализуемости, – подчеркнул спикер. – Вместе с тем Градостроительным кодексом РФ в качестве одной из главных целей комплексного развития территорий закреплено привлечение внебюджетного финансирования. Таким образом, перед градостроителями стоит задача обеспечить не только окупаемость бюджетных инвестиций, но и приемлемый уровень доходности частных инвесторов, участвующих в реализации проекта. Очевидно, что планирование таких проектов без осуществления прогнозной экономической оценки реализации градостроительных решений влечет за собой значительные риски».
В этой связи по заданию Москомархитектуры в 2017 году Градплан разработал методику оценки экономической эффективности мероприятий КРТ, которая была использована для прогнозирования экономических эффектов от реализации градостроительных проектов, включая и столичную программу реновации. В ее основу легли математические модели, отражающие процессы, возникающие в инвестиционной и бюджетной сферах от развития городской среды, а ряд положений методики вошел в разработанный ДОМ.РФ при содействии Минстроя РФ «Стандарт комплексного развития территорий».
«Созданная Градпланом методика находит все большее практическое применение как на федеральном уровне, так и в регионах, поскольку позволяет устанавливать экономически эффективные параметры застройки территории, обеспечивающие финансовую реализуемость и привлекательность проекта для всех вовлеченных в его реализацию участников. Предложенные подходы дают возможность найти рациональный баланс в распределении финансовой нагрузки между потенциальными инвесторами и распорядителями бюджетных средств на реализацию проекта, а в долгосрочной перспективе – обеспечить бюджетную самодостаточность территории», – отметил Николай Кикава.
По словам спикера, речь идет в том числе и о сопоставлении затрат и доходов, возникающих в бюджетной сфере после завершения реализации проекта и ввода объектов в эксплуатацию. В этой связи планирование оптимального соотношения мест приложения труда и проживания населения играет ключевую роль в обеспечении сбалансированного экономического развития территории.
Такой подход может быть масштабирован и на уровень всего города, например, при разработке генеральных планов или мастер-планов муниципальных образований.
Для этого на первом этапе определяется бюджетное сальдо, генерируемое существующей застройкой и оцениваемое как разность отрицательных денежных потоков, вызванных соответствующими ассигнованиями на обеспечение качества жизни населения, с налоговыми доходами, генерируемыми физическими и юридическими лицами, располагающими имущественными правами и осуществляющими хозяйственную деятельность.
Следующим шагом становится анализ степени влияния сложившейся в районе городской среды на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости методами регрессионного моделирования. Такой анализ позволяет построить ряд карт, описывающих уровень градостроительной ценности территорий, выявить максимально развитые с точки зрения обеспеченности городской инфраструктурой локации, оценить вклад этой инфраструктуры в стоимость 1 м2 недвижимости различного функционального обеспечения, а также установить направления дальнейшего развития городской среды.
Располагая данными об уровне сложившегося бюджетного сальдо, а также инвестиционно-привлекательными локациями для развития тех или иных видов объектов капитального строительства, становится возможным спланировать параметры застройки так, чтобы они были способны решить задачу нивелирования отрицательного бюджетного сальдо (при его наличии) на территории, выровнять баланс мест проживания и приложения труда, снизить маятниковую миграцию и ускоренный износ городской инфраструктуры, а также обеспечить высокую инвестиционную привлекательность и финансовую реализуемость решений.
