В своем выступлении на тему «Особенности влияния градостроительного планирования на девелоперскую среду» Николай Кикава рассказал о том, какое воздействие градостроительные проекты оказывают на экономическую эффективность территории, а также на всех участников процесса, включая город и его бюджетную систему, девелоперов и инвесторов, осуществляющих строительство, и, конечно, жителей – конечных потребителей продукта.

«В нашей стране долгое время полностью отсутствовали нормативы и рекомендации, которые раскрывали бы порядок оценки экономической эффективности реализации мероприятий комплексного развития территорий, – объяснил Николай Кикава. – В связи с этим в 2018 году Градплан по заданию Москомархитектуры разработал две методики. Одна из них отражает порядок построения коммерческой и бюджетной эффективности мероприятий комплексного развития территорий. А другая направлена на то, чтобы оценивать социально-экономические эффекты и последствия от развития городской среды».

Под комплексным развитием подразумевается создание принципиально новой, качественной среды с объектами жилого назначения, местами приложения труда, а также полным набором социальной и городской инфраструктуры.

Проблема существующих регламентов градостроительного проектирования состоит в том, что ни один из документов не нормирует функциональное наполнение территорий таким образом, чтобы они, с одной стороны, отвечали требованиям всех групп населения, с другой – были инвестиционно-привлекательными для девелоперов, и с третьей – не оказывали негативного влияния на бюджетную систему города в процессе дальнейшей эксплуатации.

Затраты инвесторов включают комплекс расходов, направленных на подготовку территории к строительству, возведение объекта капитального строительства, создание соответствующей инфраструктуры и благоустройство улиц. Все это формирует инвестиционную стоимость объектов недвижимости.

Николай Кикава обратил внимание участников конференции на то, что горизонт планирования бюджетной эффективности выходит далеко за рамки периода строительства объекта, поскольку после его ввода в эксплуатацию все затраты ложатся на плечи города.

Возможны разные сценарии развития городских территорий. Один из них – спальный район с преимущественно жилой застройкой. Второй – формирование сбалансированной среды, предусматривающей, помимо жилья, объекты инфраструктуры и рабочие места.

В первом случае вложения инвестора очень быстро окупаются. Но для города такое решение убыточно: ассигнования на обеспечение требуемого качества жизни горожан будут неизбежно тянуть бюджетную систему вниз. Расходов на содержание района будет больше, чем доходов от развернутой в нем хозяйственной деятельности.

Во втором случае ситуация иная: при сохранении коммерческой эффективности территории, обеспечивается ее бюджетная самодостаточность. Вот почему так важно соблюдать баланс между местами приложения труда и местами проживания.

В завершающей части своего выступления Николай Кикава показал на примере Головинского района Москвы, что жилье требует выделения денежных средств из бюджета на обеспечение качества жизни населения, тогда как рабочие места создают положительные налоговые потоки в бюджетную систему. Поэтому ряд кварталов в рассматриваемом районе создает отрицательное бюджетное сальдо для города, а ряд – положительное. Именно на это сальдо и стоит ориентироваться при формировании глобальных стратегий развития городских территорий, которые, как правило, находят отражение в генеральном плане и мастер-плане территории.